媒体报道 | 《热点聚焦》中国公募REITs一周岁了,政策支持不断为何加速难?

来源:路透社

        路透北京6月22日 - 中国首批九只公募不动产投资信托基金(REITs)已上市一周年,面对百亿解禁潮价格表现相对平稳。但作为基础设施投资有效的直接融资方式,政策要求稳增长、靠前发力的背景下,REITs今年上半年发行显然偏慢,与初衷未达成“共识”。

        不过,分析人士认为,公募REITs上市一年来,支持实体经济的作用得到了高度重视,中央层面不断支持,扩募等政策和配套措施不断完备,后续加速推进值得期待。

        “今年以来发行未见提速,靠前发力不明显,发行亟需提速,”中证鹏元研发部研究员吴进辉称,中国公募REITs自上市以来,换手率普遍高于国际REITs,由于供需错配和市场盲目炒作,价格经历了大涨大落。

        目前上市的REITs有12只,按照6月21日收盘价测算,公募REITs总市值516.98亿元人民币,发行458.12亿元,整体溢价率12.85%。上市以来日均成交额2.06亿,日均换手率1.75%,交投较海外市场活跃。

        财达证券副总经理胡恒松指出,公募REITs发行偏慢主要原因是由于公募RITEs首期发行规模要求10亿以上,基础资产能产生的可分配现金流到达4%以上,这对资产质量整体要求较高。

同时部分优质基础产已经有了长期限、低利率的银行贷款,企业申报公募REITs的动力不足。还有大部分基础资产由于历史原因,底层产证等手续普遍存在完备性问题,需要协调相关主管部门补齐相关合规性证件,因此整体推动效率较低。

        “是多维因素造成的,当然现在也在大力推进,但想大规模发行公募REITs还是有压力的,毕竟起步十几个亿的单个基础资产难找。” 

另一位不愿具名的业内人士则表示,基础资产范围还是集中于高速、产业园等传统资产,新能源、新基建等资产要上市成功难度较大,“当然这也跟试点初期,审核要求严格有关。”

中国发改委此前表示,鼓励REITs基金等投资重大新型基础设施建设项目;拟推动开展水电、风电、太阳能、抽水蓄能电站REITs等试点。

        下半年发行将提速

        尽管找基础资产难度大,分析人士仍认为,下半年发行将有所提速。胡恒松表示,现在中央在引导,目前各省都在推动公募REITs的发行,“今年下半年肯定会明显的加快,因为各省都动起来了,各个市也动了起来。”

        “政策和配套措施不断完备,既有自上而下的顶层设计,也有自下而上市场探索,”吴进辉指出,保障性租赁住房专项领域的特别支持具有引导意义,为后续新能源、新基建领域有示范作用。

        “此外,国有资产转让,豁免国资进场交易;运营年限不拘泥于三年以上,都体现的是实际市场的探索,促进政策完备的过程。”他说。

        中证鹏元预测,今年新增公募REITs数量大概率不低于去年的11只,分多个批次上市,今年年底中国公募REITs总市值规模将步入千亿级别。 

        中国监管层正推动基础设施REITs扩募并加速保障性租赁住房REIT落地。

        中国国务院办公厅5月下旬发文鼓励基础设施REITs项目上市,积极探索资产证券化等盘活存量资产。重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产,包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、旅游、新型基础设施等。

        “进一步提高推荐、审核效率,鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市,”文件称。

        业内一致认为,公募REITs试点范围将继续拓宽。但与国外不同的是,公募REITs范围料还难以扩至商业地产。“因为中国还是要房住不炒,”胡恒松说。

        目前交易所审批通过的公募REITs共14只,除了已经上市的12只,正在发售有一只,等待发售上市一只,这只名为鹏华深圳能源清洁能源REIT,系首单清洁能源类公募REITs;此外,已申报待批准上市的还有四只,其中包括首批保障性租赁住房REITs,中金厦门安居保障性租赁住房REIT在上交所申报,红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT在深交所申报。

        6月21日首批上市的九只REITs迎来一周年生日,这些产品合计解禁份额为21.71亿份,按照6月21日收盘价测算,解禁总市值规模为111.96亿元,占总市值比例为31.45%。解禁前流通市值为106.68亿元,占总市值比例为29.97%,解禁规模稍大于此前流通规模,总体看价格波动不大。

        中金公司发布研报认为,部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持,前期盈利更高的项目被减持的可能性更大,投资者应注意解禁后因流通份额增加导致的价格下跌的风险。

从解禁两日市场变化来看,总体波动不大,个别产品换手率偏高,符合预期,因REITs本身是介于股债的中长期投资品种,以保险,券商自营等中长期配置机构居多,投资目的是长期持有非短期交易变现。

解禁两日的成交金额分别为1.51亿元和1.90亿元,较前值1.8亿元变化不大。仅有华安张江光大园REITs产品表现比较异常,成交金额较大,表现较活跃,解禁两日换手率分别为2.16%和4.73%,而解禁前的换手率不到1%。

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