媒体报道 | 二季度公募REITs业绩分化:生态环保和仓储物流受疫情影响小,高速公路类资产最高亏损4651万元

来源:华夏时报

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        截至目前,全市场基础设施公募REITs共有14只,发行总规模为541.43亿元,总市值达到626.39亿元。REITs产品种类也在不断增加,在交通基础设施、园区基础设施、仓储物流、生态环保的基础上,另一能源基础设施新品种在7月26日上市。

       除了新上市的鹏华深圳能源REIT和上市不到一个月的国金中国铁建REIT之外,公募REITs基金二季度报告已全部披露。统计显示,在已公布业绩的12只REITs产品中,9只产品二季度实现盈利,3只产品实现亏损,其中包含2只园区基础设施和1只交通基础设施类项目。

        总体来看,公募REITs不同资产类型二季度业绩出现一定分化。其中,高速公路行业本身具有一定周期性,通行量易受疫情等外部因素冲击;由于今年实施了一揽子稳增长政策,助企纾困,产业园区资产收入受政策减免租金影响,也出现一定波动,但整体出租率仍维持很高水平;生态环保和仓储物流资产受疫情影响较小,运营稳健,表现好于前两类资产。

        中证鹏元研究员吴进辉接受《华夏时报》采访时表示,基础设施公募REITs资产极其优质,上市以来价格表现亮眼,分红收益稳定,风险相对较小,在资产盘活、促进投资良性循环方面发挥重大作用,促进实体经济发展效果显著,在我国宏观经济体系中也愈发重要。

        不同资产类型REITs收益分化

        自2021年6月21日首批9只基础设施公募REITs正式上市以来,公募REITs快速扩容。截至7月29日,全市场基础设施公募REITs达到14只。其中交通基础设施类基金有5只,数量最多;园区基础设施、仓储物流、生态环保、能源基础设施类产品数量分别为4只、2只、2只和1只。

        从规模上看,公募REITs发行总规模为541.43亿元。其中排名前三的产品为华夏越秀高速REIT、平安广州广河REIT和中金普洛斯REIT,三只产品规模分别为93.99亿元、91.14亿元、58.35亿元。

        从收益上看,在已披露二季度业绩的12只产品中有9只产品实现盈利,3只产品出现亏损。其中,华夏中国交建高速REIT二季度净利润最高,达到3316.44万元;建信中关村产业园REIT排名第二,净利润为2486.44万元;二季度净利润超过2000万元的还有平安广州广河REIT和中航首钢生物质REIT,上述两只产品净利润分别为2185.27万元和2045.18万元。

        在二季度净利润出现亏损的3只产品中,包含2只园区基础设施和1只交通基础设施类项目。其中,浙商证券沪杭甬高速REIT亏损最多,二季度亏损数额达到4651.35万元;华安张江光大园REIT亏损数额排名第二,为628.35万元;东吴苏州工业园区产业园REIT亏损最少,为218.38万元。

        对于二季度业绩不及预期的原因,浙商证券沪杭甬高速REIT在二季度报告中表示,受杭徽高速周边地区新冠疫情影响,2022年4到6月营业收入较上年同期下降18.11%,其中4月受疫情管控影响最大,通行费拆分收益较上年同期下降30.74%,5月及6月逐步回升,但同比仍下降18.2%和7.24%。

        然而,净利润的亏损却并不意味着该产品可供分配金额也很低。梳理12只产品的可供分配金额发现,净利润排名第三的平安广州广河REIT可供分配金额最高,为1.27亿元;排名第二的是华夏中国交建REIT,为8290.45万元;二季度净利润亏损最高的浙商证券沪杭甬REIT则排名第三,在报告期内实现可供分配金额7502.39万元;其次是中金普洛斯REIT,为7057.45万元。

        总体来看,公募REITs不同资产类型二季度业绩出现一定分化。其中,高速公路行业本身具有一定周期性,通行量易受疫情等外部因素冲击;由于今年实施了一揽子稳增长政策,助企纾困,产业园区资产收入受政策减免租金影响,也出现一定波动,但整体出租率仍维持很高水平;生态环保和仓储物流资产受疫情影响较小,运营稳健,表现好于前两类资产。

        对此,吴进辉对《华夏时报》记者表示,公募REITs二季度业绩整体表现较好,显现强大韧性,不同资产类型表现出现一定分化。主因今年以来疫情的超预期因素影响,深层次原因还是REITs底层资产优质,运营稳健成熟,自身造血能力较强,具有长期稳定的现金流。

        REITs资深研究专家李超也认为,公募REITs出现亏损是比较特殊的情况,比如抗疫封城带来的影响,全部盈利才算是正常情况。短期受一些影响也很正常,时间稍微拉长一些看疫情的因素对于投资者回报的影响有限,REITs发源地美国涵盖了13种底层资产,有一些资产类型是不太会受到疫情影响的,比如信号塔和物流仓储的REITs,此外受疫情影响很大的购物中心REITs产品在最初的价格暴跌以后,也在很短的时间迅速得到恢复。

        投资者要秉持长期投资理念

        在已上市的14只公募REITs中,以上市首日收盘价来计算,上市以来有13只产品实现上涨,占比超9成。Wind数据显示,截至7月28日收盘,有9只产品较发行价上涨20%以上,其中建信中关村REIT和红土盐田港REIT分别上涨47.66%和43.43%,博时蛇口产园REIT和华安张江光大REIT分别上涨38.74%和36.19%。

        对于以上现象,李超认为,前期由于公募REITs基金数量比较少,所有的资产估值加起来也就是几百亿,想要配置公募REITs的资金又比较充裕,所以在供不应求的情况下出现了公募REITs基金整体上涨的情况。“相信随着更多的公募REITs基金上市,供应量增加,二级市场的价格会有一个理性回归的过程。”

        我国目前上市14只公募REITs总市值626.39亿元,全市场溢价率为15.7%,换手率普遍高于海外REITs,交投活跃度较高。吴进辉分析:“上市以来,价格经历过大涨大跌,其中富国首创水务REITs溢价率曾翻倍,根本原因在于资产优质、供需错配、可流通市值规模小,在加上个人投资者偏好短期交易,不排除炒作情绪。”

        值得注意的是,今年6月份,于2021年6月21日首批上市的9只REITs产品迎来解禁。解禁后,该产品在二级市场的流动性将更加充足,价格或将产生波动,此时是否是投资者大举买入的良好时机?

        李超认为:“6月份解禁以来市场并没有出现抛售潮,因为相当大比例的投资者是冲着分红去的,短期价格波动也不是主要影响投资以及退出决策的因素,除非资产或者管理团队出现重大问题,这些拿到份额的机构才会考虑出售。”短期来说,价格可能会随着市场情绪波动,比如对地产和基建板块的情绪和关注度,无论是中国或者是美国市场都是如此。

        因此,投资者在解禁潮后再入场并不晚。“投资者要放弃短期择时的投资策略,秉持长期投资和价值投资的理念,买进去放着不动,就等着拿分红,这种最简单的‘buy and hold’就是最好的策略。从美国的数据来看,秉持长期投资策略的投资者平均年化收益率是10%左右,回报还是很高的。”李超建议。

        对于后续买入,吴进辉建议投资者要秉持长期投资理念。他分析表示:“此次解禁在7月初就基本宣告结束,后续REITs的解禁也难起波澜,市场将更趋理性。投资者应以中长期投资理念对待REITs,关注长期价值而非短期变现,目前资产荒背景下,REITs资产优质,可积极参与,整体风险可控。”

        毕竟,REITs是介于股票与债券中间的新兴品种,收益来源于分红收益和二级市场的资本利得,收益率也是介于股票和债券之间,以中长期投资持有为主要目的,重在配置,而非短期交易变现。

        面对市场上越来越多的公募REITs产品,投资者应该如何选择?

        私募排排网财富管理合伙人姚旭升对本报记者表示,建议投资者选择优质基金管理人和专业运营机构管理的产品。因为基金管理人和资产运营机构的运营水平,直接影响到公募REITs产品的盈利表现,选择优秀的管理人可能会有更高的概率获得较好的回报。

        同时,历史分红是否稳定也是其中一个重要判断标准。姚旭升分析,公募REITs的收益很大一部分来源于分红,要重点关注底层资产经营产生的现金流是否持续稳定。选择底层资产现金流足够稳定的产品,投资回报才能稳定增长。

        IPG首席经济学家柏文喜接受《华夏时报》记者采访时提醒道,投资者应该根据自身的风险偏好和收益诉求、流动性需要等来综合判断对于公募REITs的投资配置比例和仓位。面对较高的溢价率,投资者也要避免盲目追涨以避免过高的投资风险。